PLUS - VALUES DE CESSIONS IMMOBILIÈRES RÉALISÉES 
PAR LES PARTICULIERS

I) Quelles sont les personnes Imposables?

    Il s'agit des personnes physiques quelle que soit leur nationalité et leur domicile qui cèdent des biens immobiliers ainsi que les droits s'y rapportant à leur patrimoine privé. En revanche, en sont donc exclues:

• Les personnes morales et les sociétés passibles de L' IBS; 

• et les personnes physiques, réalisant des plus-values immobilières dans le cadre de leur activité professionnelle.

II) Quelles sont les biens imposables?

    Il s'agit:

• des immeubles bâtis quelle que soit leur affectation ou leur destination.(Construction ou terrains);

•  et des droits se rapportant aux immeubles.

III) Quelles sont les plus-values Imposables?

    Il s'agit des plus-values réalisées à l'occasion de la cession à titre onéreux (vente- expropriation pour cause d'utilité publique...) de bien immobiliers et de droit s'y rattachant.

    En revanche , ne sont pas imposables:

• Les transmissions de propriétés résultant de mutations par décès ou à titre gratuit entre vifs;

• Les partages de successions;

• Les plus- values réalisées à l'occasion de la cession d'un bien immobilier dépendant d'une succession, pour les besoins de la liquidation d'une indivision successorale existante.

IV) Comment est déterminée la plus- value Imposable?

    *Plus- value:

    La plus- value est égale à la différence positive entre:

• Le prix de cession diminué du montant des taxes acquittées et des frais de vente supportés;

• et le prix d'acquisition ou la valeur de création de bien égale à la somme :

  • du prix d'acquisition, actualisé à raison de 8% l'an à compter de la date d'acquisition ou de création à la date cession;

  • et du montant des frais d'entretien et d'amélioration du bien cédé déterminé comme suit:

    • si les frais sont justifiés, ils sont retenus dans la limite de 30% du prix d'acquisition ou de la valeur de création;

    • si les frais ne sont pas justifiés, ils sont retenus forfaitairement à 10% du prix actualisé.

    *Plus- value Imposable:

    Le montant de la plus- value imposable est obtenu en appliquant à la plus-value déterminée; un abattement en fonction de la durée de conservation du bien cédé, fixé comme suit:

    Pour les droits réels immobiliers, se rapportant à ces biens, la réévaluation s'effectue comme suit:

• pour la possession: 40% de la valeur réévaluée des immeubles bâtis ou fractions d'immeuble bâtis ou non bâtis;

• pour l'usufruit et l'usage: 30% de la valeur des immeubles bâtis ou fractions d'immeubles bâtis ou non bâtis;

• pour les servitudes: 5% de la valeur réévaluée des immeubles bâtis ou fractions d'immeubles bâtis ou non bâtis.

V) Quel est le mode d'imposition de la plus-value? 

    La plus-value imposable est taxée à l'IRG au titre de l'année de la cession. L'impôt est calculé en appliquant à la plus-value imposable:
- un taux de 10% libératoire d'impôt pour les immeubles non bâtis.
- un taux de 15% libératoire d'impôt pour les immeubles non bâtis.

VI) Comment est déterminée la plus- value?

    En février 2005 vous vendez au prix de 1.500.000 DA un logement acheté en février 1994 au prix de 600.000 DA.

    Vous justifiez de:

• Frais d'acquisition et d'entretien pour 90.000 DA;

• Taxes et frais de vente pour 100.000 DA.

    Prix de cession:

• Prix de cession                                1.500.000

• Taxes et frais de vente                      -100.000

                                                                    1.400.000        (1)

    Restitution du pris d'acquisition:

             Prix d'acquisition                                     600.000      (a)

• Fév. 1994 à Fev.2005                            11 ans

• Taux d'actualisation                                  8 %

• 600.000x8%x11 ans                             528.000       (b)

• Prix d'acquisition actualisé (a) + (b)   1.128.000

• Frais d'entretien et d'amélioration (justifiés) (ne dépassant pas 30% du prix d'acquisition)                                        90.000       (c)

            Prix d'acquisition actualisé et majoré des  frais d'entretien 
            et d'amélioration (a)+(b)+(c)                    1.218.000      (2)

    Plus- value réalisée (1)-(2):                                 182.000       (3)  

            Durée de conservation du bien                     11 ans
            Taux d'abattement                                        80%
            Abattement (182.000x80%)                       145.600        (4)

    Plus-value imposable(3)-(4)                                  36.400

        Taux d'imposition                                              10%

    I.R.G à payer  36.400x10%                                  3.640

VII) Vos obligations:

1. Déclaration de la plus-value réalisée:

    Les contribuables réalisant des plus- values provenant de la vente  de biens immobiliers et de droits s'y rapportant, sont tenus de déposer dans les 30 jours qui suivent la date d'établissement de l'acte de vente, auprès de l'inspecteur des impôts du lieu de situation du bien cédé une déclaration spéciale dont le modèle est fourni par l'administration.

2. Paiement de l'impôt dû:

    Les contribuables qui réalisent des plus- values imposables doivent acquitter l'impôt correspondant dans le délai d'un (1) Mois à compter de la date de mise en recouvrement.